El proceso
¿Cuánto tarda todo el proceso de la hipoteca?
De media, entre 8 y 12 semanas desde que se entrega la documentación hasta la firma ante notario, si no hay incidencias con la tasación o la documentación.
¿Qué es la FEIN y en qué se diferencia de la FIPRE?
La FIPRE es información orientativa inicial, no vinculante. La FEIN es la oferta vinculante personalizada que el banco debe entregarte antes de firmar, con las condiciones exactas de tu hipoteca.
¿Cuánto tiempo tengo para pensar la FEIN antes de firmar?
La ley (LCCI) obliga a un mínimo de 10 días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma ante notario, para que puedas revisarla con calma.
¿Qué es la tasación y quién la paga?
Es la valoración oficial del inmueble que exige el banco para saber cuánto puede prestarte. Desde 2019 (LCCI), la paga el banco, no el cliente.
Documentación y requisitos
¿Qué documentos necesito para empezar el estudio?
DNI, nóminas o declaraciones de IRPF, vida laboral, extractos bancarios y, si ya lo tienes, el contrato de arras de la vivienda. Yo te doy el listado exacto según tu situación (asalariado, autónomo...).
¿Cuánto ahorro necesito además del precio de la vivienda?
Como referencia, entre un 20-30% del precio: el banco suele financiar hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos), y hay que cubrir también los gastos de compra (impuestos, notaría, registro).
¿Puedo pedir hipoteca siendo autónomo?
Sí. Se valoran tus declaraciones fiscales (IRPF, Mod. 303) en vez de nóminas, y normalmente se pide una antigüedad mínima de actividad. Hay bancos más flexibles que otros con estos perfiles.
¿Qué pasa si tengo un contrato temporal?
No lo descarta, pero pesa en el análisis de riesgo. Ayuda tener antigüedad en el mismo sector, ahorros sólidos, o un avalista. Hay programas específicos (como el aval ICO) para ciertos perfiles.
Contrato y condiciones
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija, variable y mixta?
Fija: la cuota no cambia en todo el plazo. Variable: se revisa según el Euríbor (normalmente cada 6 o 12 meses). Mixta: un tramo inicial a tipo fijo y el resto variable.
¿Qué es la vinculación bancaria y es obligatoria?
Son productos (nómina, seguro de vida, seguro de hogar...) que el banco pide a cambio de mejorar el tipo de interés. No es obligatoria por ley, pero sin ella normalmente el interés ofrecido es más alto.
¿Quién paga los gastos de constitución de la hipoteca?
Desde la LCCI (2019), el banco asume notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El cliente paga principalmente la tasación... salvo que, como hemos visto, ahora también la cubre el banco.
¿Puedo cambiarme de banco después de firmar (subrogación)?
Sí, es tu derecho. Se llama subrogación de acreedor y te permite mover la hipoteca a otro banco si consigues mejores condiciones, con unos gastos ya limitados por ley.
Pagos y cuotas
¿Cuándo pago la primera cuota?
Normalmente al mes siguiente de la firma, aunque puede variar ligeramente según el banco y el día del mes en que se firme.
¿Puedo amortizar anticipadamente sin penalización?
La ley limita mucho las comisiones por amortización anticipada, y en muchos casos son del 0%. Depende del tipo de interés contratado y de los años transcurridos.
¿Qué pasa si no puedo pagar una cuota?
Contacta con tu banco cuanto antes: hay mecanismos como la reestructuración o la moratoria antes de llegar a un impago real. Cuanto antes se hable con el banco, más opciones hay.
¿Cómo afecta el Euríbor a una hipoteca variable?
Tu cuota se recalcula en cada revisión (normalmente anual) según el Euríbor medio de ese momento más tu diferencial. Si el Euríbor sube, la cuota sube; si baja, baja.
